La compra de una vivienda en construcción puede ser una decisión emocionante, pero también conlleva ciertos riesgos, especialmente en lo que respecta a las cantidades entregadas a cuenta. Estas cantidades son pagos que los compradores realizan al promotor antes de que la vivienda esté terminada, y están sujetas a una serie de regulaciones y garantías que buscan proteger al comprador en caso de que la construcción no se complete según lo previsto.
¿Qué son las cantidades entregadas a cuenta en viviendas en construcción?
Las cantidades entregadas a cuenta son pagos anticipados que el comprador realiza al promotor de una vivienda que aún está en construcción. Estos pagos suelen representar un porcentaje del precio total de la vivienda y sirven como garantía del compromiso del comprador para adquirir el inmueble. Es fundamental que estos pagos estén adecuadamente garantizados para proteger los intereses del comprador.
Obligaciones del promotor respecto a las cantidades entregadas
Desde el 1 de enero de 2016, la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece que los promotores deben garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, más los intereses legales, mediante un contrato de seguro de caución o un aval bancario. Esta garantía es crucial para asegurar que, en caso de que la construcción no se inicie o no se complete en el plazo acordado, el comprador pueda recuperar su dinero.
Garantías requeridas por la ley
La normativa vigente exige que las cantidades entregadas a cuenta estén protegidas para evitar pérdidas económicas significativas para los compradores en caso de incumplimiento por parte del promotor. Estas garantías incluyen:
- Seguro de caución: El promotor debe suscribir una póliza de seguro individual para cada comprador, identificando el inmueble en cuestión. La suma asegurada cubrirá las cantidades anticipadas, incluyendo impuestos, y estará incrementada en el interés legal del dinero.
- Aval bancario: Una entidad de crédito debe emitir un aval que cubra la totalidad de las cantidades anticipadas, más los intereses legales. Este aval debe mantenerse en vigor hasta la entrega efectiva de la vivienda.
Proceso de devolución de las cantidades entregadas
En caso de que la construcción no se inicie o no se complete dentro del plazo convenido, el comprador tiene derecho a solicitar la devolución de las cantidades entregadas, junto con los intereses. Si el promotor no cumple con esta devolución en un plazo de 30 días, el comprador puede reclamar directamente al asegurador o al avalista.
Requisitos para el seguro de caución y el aval bancario
Para que las garantías sean efectivas, deben cumplir con ciertos requisitos legales:
Seguro de caución
- Deberá suscribirse una póliza de seguro individual para cada comprador.
- La suma asegurada debe abarcar todas las cantidades anticipadas, incluidos los impuestos.
- El asegurador no puede oponer excepciones al comprador en caso de incumplimiento del promotor.
Aval bancario
- Emitido por una entidad de crédito por el monto total de las cantidades anticipadas más los intereses legales.
- El aval debe estar vigente hasta la entrega de la vivienda.
- En caso de incumplimiento, el comprador puede exigir el pago al avalista si el promotor no ha devuelto las cantidades dentro del plazo acordado.
Aspectos legales y protección del comprador
La ley española, a través de la Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación, busca proteger al comprador de posibles abusos por parte de los promotores inmobiliarios. Es fundamental que los compradores estén informados sobre sus derechos y las obligaciones de los promotores para garantizar que sus inversiones estén protegidas de manera adecuada.
En caso de conflicto, los compradores pueden recurrir a los tribunales para reclamar sus derechos, y es posible que las entidades de crédito también tengan una responsabilidad por no exigir la apertura de cuentas especiales para las cantidades anticipadas. Estas medidas buscan asegurar que los compradores no sufran pérdidas económicas debido a incumplimientos en la construcción de sus viviendas. Para aquellos interesados en obtener asesoría legal sobre el proceso de compra, es recomendable consultar con especialistas en derecho inmobiliario que pueden ofrecer orientación experta. Además, los compradores que enfrenten problemas financieros relacionados con la inversión en una vivienda en construcción pueden considerar la posibilidad de consultar con expertos en la Ley de Segunda Oportunidad para evaluar sus opciones legales.
