Cuando fallecen los progenitores y la herencia tarda meses o años en repartirse, es habitual que uno de los hijos siga viviendo en la casa familiar como lo hacía en vida del causante. Mientras todos los hermanos están de acuerdo, la situación se mantiene sin conflicto. El problema surge cuando el resto de coherederos quieren disponer del inmueble —venderlo, alquilarlo o sencillamente usarlo— y el hermano que vive allí se niega a marcharse alegando que él también es heredero.
Esta tensión, frecuente en Ferrol y A Coruña por la estructura de patrimonios familiares con vivienda heredada, tiene una respuesta jurídica clara: el desahucio por precario entre coherederos. Es una vía judicial específica para recuperar la posesión del bien en beneficio de la comunidad hereditaria, sin necesidad de esperar a que finalicen las operaciones particionales.
Qué es el precario y por qué se aplica entre coherederos
El precario es una figura sin regulación expresa en el Código Civil, pero perfilada con gran precisión por la jurisprudencia. La doctrina del Tribunal Supremo lo define como la situación en la que una persona ocupa un bien ajeno sin título válido —por mera tolerancia del titular— y sin pagar renta. El propietario puede reclamar la devolución en cualquier momento.
Lo que la jurisprudencia añadió en su día es que el precario no se limita a ocupantes ajenos. También cabe entre coherederos cuando uno de ellos hace un uso exclusivo y excluyente de un bien de la herencia indivisa, anteponiendo su interés al de la comunidad hereditaria. La razón es sencilla: hasta que no se realiza la partición, ningún heredero tiene la propiedad exclusiva de bienes determinados.
El fundamento legal directo está en el art. 1068 del Código Civil:
La partición legalmente hecha confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados.
Mientras la partición no se ha hecho, los coherederos comparten una titularidad abstracta sobre el conjunto del caudal hereditario, no sobre bienes concretos. Por eso, el coheredero que ocupa en exclusiva una vivienda determinada de la herencia carece de título que ampare esa posesión excluyente, aunque sí lo tenga sobre la masa hereditaria considerada en su conjunto.
El requisito clave: uso exclusivo y excluyente del bien
Para que prospere la acción no basta con que un coheredero esté usando el inmueble. Lo determinante es que ese uso sea exclusivo (lo disfruta solo él) y excluyente (impide a los demás coherederos acceder al bien o disfrutarlo conforme a su cuota).
La jurisprudencia entiende infringido el art. 394 del Código Civil, que regula el uso de las cosas comunes:
Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.
En la práctica, los tribunales consideran probada la posesión excluyente cuando concurren indicios como:
- Cambio de cerradura del inmueble.
- Empadronamiento permanente del ocupante en la vivienda.
- Asunción exclusiva de los gastos corrientes (luz, agua, gas) sin contraprestación a los demás.
- Negativa expresa o tácita a permitir el acceso al resto de coherederos.
- Requerimientos previos de los demás coherederos rechazados o ignorados.
Conviene documentar estas circunstancias antes de iniciar el procedimiento. Un requerimiento extrajudicial fehaciente previo al ocupante —típicamente por burofax con acuse de recibo y certificación de contenido— refuerza la prueba de la oposición de los demás coherederos a esa posesión excluyente.
Quién está legitimado para demandar
Una de las cuestiones que más dudas genera es si hace falta que demanden todos los coherederos o si basta con que lo hagan algunos. La respuesta jurisprudencial, ya consolidada desde la STS del Pleno 547/2010, de 16 de septiembre, es que cualquier coheredero puede ejercitar la acción en beneficio de la comunidad hereditaria, siempre que no actúe en interés personal exclusivo.
Esto significa que:
- No es necesario el acuerdo unánime de todos los coherederos.
- Tampoco hace falta una mayoría de cuotas.
- Basta con que la acción se plantee a favor de la comunidad —es decir, para devolver el bien al patrimonio común—, no para que pase a uso exclusivo del demandante.
Por la otra parte —la pasiva—, la demanda se dirige contra el coheredero que ocupa el bien y, si conviven con él otras personas (cónyuge, pareja, hijos mayores de edad), también frente a esos ocupantes para que la sentencia despliegue plenos efectos en el lanzamiento. Cuando hay menores de edad o situaciones de vulnerabilidad, el tribunal puede activar protocolos específicos antes de ejecutar el desalojo.
El procedimiento: juicio verbal por precario
La vía procesal es el juicio verbal regulado en el art. 250.1.2º de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, dedicado expresamente a la recuperación de la posesión de fincas cedidas en precario:
Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.
Es un procedimiento ágil, sumario, en el que el debate queda limitado a la posesión: no se discute la propiedad ni la cuota hereditaria de cada parte, sino exclusivamente si existe o no título eficaz para esa posesión excluyente. Las cuestiones sobre liquidación de gananciales, partición o adjudicación deben resolverse en otros procedimientos paralelos o posteriores.
Documentación necesaria para la demanda
El éxito del procedimiento depende, en buena medida, de cómo se prepare el material probatorio antes de presentar la demanda. La documentación habitual incluye:
- Certificado de defunción del causante o causantes.
- Certificado del Registro de Actos de Última Voluntad y, en su caso, copia del testamento.
- Acta notarial de declaración de herederos abintestato si no hay testamento.
- Nota simple registral del inmueble que acredite que está inscrito a nombre del causante (o pendiente de inscripción a favor de la comunidad hereditaria).
- Burofax o requerimiento fehaciente previo al ocupante exigiéndole el desalojo.
- Pruebas del uso excluyente: empadronamiento, facturas, fotografías, mensajes, testigos.
- Documentación de las gestiones previas para alcanzar un acuerdo de partición o de venta.
Cuando el reparto de la herencia presenta complejidad —por ejemplo, una sociedad de gananciales no liquidada, un usufructo viudal, legitimarios menores o legados específicos sobre el inmueble— conviene plantear el caso desde el principio con asesoramiento de un abogado especialista en herencias que valore qué actuaciones previas refuerzan la posición procesal.
Qué argumentos suele oponer el coheredero ocupante
El demandado suele articular su defensa en torno a tres líneas, todas ellas analizadas y rechazadas por la doctrina del Tribunal Supremo en supuestos análogos.
| Argumento del demandado | Respuesta jurisprudencial |
|---|---|
| «Soy copropietario y tengo título para ocupar.» | La cuota hereditaria abstracta no ampara una posesión exclusiva sobre un bien concreto antes de la partición. |
| «Mi cuota de propiedad es la mayoritaria.» | Aun siendo titular de la cuota mayor, no puede excluir a los demás del uso del bien común. La mayoría no legitima la posesión excluyente. |
| «El causante quería que me quedara aquí.» | La mera tolerancia o voluntad informal del causante no constituye comodato. Sin título contractual escrito, hay precario. |
| «Mi posesión no es excluyente, los demás pueden venir.» | El cambio de cerradura, el empadronamiento exclusivo o la negativa a entregar copias de llaves desmienten esa alegación. |
| «No procede el desahucio, sino la división de la cosa común.» | Las acciones son compatibles. Cabe el desahucio aunque después se ejercite la acción de división del art. 404 CC. |
Esta línea jurisprudencial fue ratificada por el Tribunal Supremo en su sentencia de 20 de noviembre de 2024, que confirmó el desahucio incluso en un supuesto de herencia con un único bien y sin liquidación previa de la sociedad de gananciales, descartando que el coheredero ocupante pudiera blindar su posesión alegando ser titular de la mayor cuota.
Reclamación de cantidades por la ocupación
El desahucio resuelve la posesión, pero no agota las consecuencias económicas del uso exclusivo durante años. La jurisprudencia admite que los demás coherederos puedan reclamar al ocupante una indemnización por el uso excluyente, calculada habitualmente por equivalencia con la renta de mercado del inmueble durante el periodo en que se les privó de su disfrute.
Esta reclamación tiene dos matices importantes:
- Requiere requerimiento previo: el ocupante debe haber sido notificado fehacientemente de la oposición de los demás coherederos a su uso exclusivo. Sin requerimiento previo, la indemnización suele limitarse al periodo posterior a la notificación.
- No se acumula automáticamente al desahucio: aunque la LEC permite acumular acciones, en la práctica forense suele plantearse la indemnización en un procedimiento ordinario posterior, una vez recuperada la posesión y cuantificado con rigor el periodo de uso excluyente.
El coheredero ocupante, por su parte, solo tiene derecho al reintegro de los gastos necesarios para la conservación del inmueble (impuestos, derramas obligatorias, reparaciones imprescindibles). No procede el reintegro de mejoras o gastos útiles, conforme a la doctrina consolidada sobre el art. 453 del Código Civil aplicado al precarista.
Alternativas al desahucio: acuerdos y división de la cosa común
Antes de acudir a los tribunales, conviene explorar vías de acuerdo. Las soluciones más habituales son:
- Compensación económica al ocupante a cambio del desalojo voluntario, descontando lo correspondiente del lote hereditario que le toque.
- Adjudicación del inmueble al coheredero ocupante en la partición, con compensación en metálico o con otros bienes a los demás.
- Venta consensuada del inmueble y reparto del precio entre los coherederos según sus cuotas.
- Acción de división de la cosa común del art. 400 CC, que fuerza la disolución del condominio si la herencia ya está liquidada.
Cuando esos caminos están agotados o el ocupante se enroca, el desahucio por precario es la herramienta procesal directa, ágil y sumaria. La estrategia óptima depende del estado de la herencia, del número de coherederos y de la viabilidad de un acuerdo, valoraciones que conviene hacer con perspectiva conjunta de derecho hereditario e inmobiliario.
Plazos y eficacia de la sentencia
El juicio verbal por precario suele resolverse en una horquilla de cuatro a diez meses desde la presentación de la demanda hasta la sentencia, dependiendo de la carga de cada juzgado. En Ferrol y en los partidos judiciales de A Coruña los tiempos se mueven dentro de esa banda en condiciones normales.
La sentencia que estima el desahucio por precario condena al ocupante a desalojar el inmueble en un plazo determinado. Si no lo hace voluntariamente, se procede al lanzamiento: una comisión judicial, junto con el procurador y, si es necesario, un cerrajero, acude al inmueble y se hace cargo de la entrega de la posesión a los coherederos demandantes en beneficio de la comunidad.
Si los hechos son claros y la documentación está bien preparada, este es un procedimiento de pronóstico favorable para la comunidad hereditaria. La clave está en la preparación previa: identificar correctamente el supuesto, articular la prueba del uso excluyente y plantear la demanda con un enfoque sólido sobre la doctrina del Tribunal Supremo. Quienes residen en Ferrol o A Coruña y se encuentran en esta situación tienen a su disposición despachos locales con experiencia tanto en el frente sucesorio como en el inmobiliario, lo que permite abordar el conflicto con visión global y evitar dilaciones innecesarias.
