Llega la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento, el propietario espera la entrega de llaves y, sin embargo, el inquilino permanece en la vivienda. Es una situación más frecuente de lo que parece, especialmente en zonas como Ferrol o A Coruña, donde el mercado de alquiler de larga duración convive con un parque de viviendas en propiedad de pequeños arrendadores.
La intuición de muchos propietarios es entrar al inmueble, cambiar la cerradura o cortar los suministros. Es exactamente lo que no puede hacer. La ley reserva un cauce muy concreto —el desahucio por expiración del plazo— para recuperar la posesión de la vivienda, y obliga a seguirlo aunque el contrato esté formalmente terminado.
Cuándo se considera finalizado el contrato de arrendamiento
Antes de plantear el desahucio, conviene tener claro cuándo termina realmente el contrato. La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece un sistema de duración mínima y prórrogas que muchas veces se confunde con la fecha pactada en el documento privado.
- Duración mínima legal: aunque el contrato se haya firmado por un año, la LAU impone una duración mínima de cinco años cuando el arrendador es persona física, y de siete años cuando es persona jurídica. Hasta cumplirse ese plazo, las prórrogas son obligatorias para el arrendador, salvo pacto expreso de necesidad de la vivienda.
- Prórroga tras la duración mínima: conforme al art. 10 LAU, si ninguna de las partes notifica su voluntad de no renovar (con cuatro meses de antelación el arrendador y dos meses el arrendatario), el contrato se prorrogará por anualidades hasta tres años más.
- Tácita reconducción: si el inquilino sigue ocupando la vivienda quince días después del vencimiento sin oposición del propietario, opera la tácita reconducción del art. 1566 del Código Civil, renovándose el contrato por meses si la renta era mensual.
Esto significa que la fecha del contrato no es necesariamente la fecha en la que el inquilino tiene que irse. Si el propietario no comunicó en tiempo y forma su voluntad de no renovar, lo que él consideraba un contrato terminado puede haberse prorrogado automáticamente.
Lo que el propietario no puede hacer: la prohibición de la autotutela
La tentación de «tomarse la justicia por su mano» es frecuente y, sin embargo, está expresamente tipificada como delito. El art. 172 del Código Penal sanciona las coacciones, agravándolas precisamente cuando van dirigidas a impedir el disfrute legítimo de la vivienda.
El que, sin estar legítimamente autorizado, impidiere a otro con violencia hacer lo que la ley no prohíbe, o le compeliere a efectuar lo que no quiere, sea justo o injusto, será castigado con la pena de prisión de seis meses a tres años o con multa de 12 a 24 meses, según la gravedad de la coacción o de los medios empleados.
[…] También se impondrán las penas en su mitad superior cuando la coacción ejercida tuviera por objeto impedir el legítimo disfrute de la vivienda.
Conductas que la jurisprudencia ha considerado coacción agravada:
- Cambiar la cerradura sin autorización judicial.
- Cortar los suministros de agua, luz o gas para forzar la salida.
- Retirar pertenencias del inquilino sin orden judicial.
- Acceder a la vivienda sin permiso ni resolución firme del juzgado.
El propietario que actúa por su cuenta no solo no recupera antes la vivienda, sino que se expone a un procedimiento penal y, además, debilita su posición en el civil. Por eso, la primera regla del desahucio por finalización de contrato es esperar al juzgado, por frustrante que resulte.
La comunicación previa: el burofax
El paso previo a cualquier demanda es la notificación fehaciente al inquilino de que el contrato no se va a renovar y que debe abandonar la vivienda al término del plazo. El medio habitual es el burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, que prueba a la vez la fecha, el destinatario y lo que se le comunicó.
El burofax cumple varias funciones imprescindibles:
- Cierra la prórroga: sin esa notificación previa con la antelación legal (cuatro meses para el arrendador, dos meses para el arrendatario), el contrato puede entrar automáticamente en una nueva prórroga.
- Evita la tácita reconducción: manifiesta la oposición del propietario a que el inquilino siga ocupando la vivienda más allá del plazo.
- Sirve como prueba en el procedimiento judicial: demuestra al juez que el propietario ha actuado con diligencia y dentro de la legalidad.
Si su contrato termina próximamente y aún no ha enviado esta comunicación, lo recomendable es contar con asesoramiento de un abogado especialista en derecho inmobiliario que revise el contrato, calcule los plazos exactos y redacte el burofax con el contenido jurídicamente adecuado.
La demanda de desahucio por expiración del plazo
Si, transcurrido el plazo y enviado el burofax, el inquilino no abandona la vivienda voluntariamente, el siguiente paso es la demanda de desahucio por expiración del plazo contractual o legal. Se tramita por el cauce del juicio verbal regulado en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC).
Documentación necesaria
La demanda debe acompañarse, al menos, de:
- Contrato de arrendamiento original.
- Burofax o notificación fehaciente enviada al inquilino.
- Escrituras del inmueble o nota simple registral que acredite la titularidad.
- Poder para pleitos del abogado y procurador.
- Cualquier prueba adicional de la finalización del contrato (acuerdos previos, comunicaciones por email, etc.).
Dónde se presenta
La competencia territorial corresponde al Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radique la finca arrendada. Para una vivienda situada en Ferrol o en municipios de su comarca, será el partido judicial correspondiente.
Postulación obligatoria
Aunque la cuantía pueda ser modesta, en los desahucios es preceptiva la intervención de abogado y procurador. La razón es que se trata de un procedimiento técnico, con plazos breves y consecuencias graves para ambas partes.
Procedimiento judicial paso a paso
Estos son los hitos del procedimiento, con los plazos orientativos que suelen manejarse en la práctica forense. Los tiempos reales dependen de la carga de cada juzgado.
| Fase | Plazo orientativo | Qué ocurre |
|---|---|---|
| Admisión a trámite | 1 a 3 meses | El juzgado revisa la demanda y la documentación. Si es correcta, dicta decreto de admisión y señala el día de eventual juicio y la fecha del lanzamiento. |
| Notificación al inquilino | 1 a 2 meses | Se requiere al arrendatario para que desaloje, pague (cuando aplique) o se oponga a la demanda. |
| Plazo de oposición | 10 días hábiles | Si el inquilino no se opone, el procedimiento avanza directamente al lanzamiento. Si se opone, se celebrará vista. |
| Vista oral (si hay oposición) | 4 a 6 semanas | Se practican las pruebas y se dicta sentencia, normalmente en los 10 días siguientes. |
| Lanzamiento | Variable | Comisión judicial, procurador y, si es necesario, cerrajero acuden a la vivienda. Se levanta acta de lanzamiento que acredita la entrega de la posesión al propietario. |
En la práctica, el procedimiento suele resolverse en una horquilla de tres a ocho meses cuando no hay oposición, y entre seis y doce meses cuando el inquilino se opone formalmente.
Por qué este desahucio no admite enervación
Una duda habitual es si el inquilino puede «salvar» el desahucio pagando lo que debe, como ocurre en el desahucio por impago. La respuesta, en este caso, es no.
La figura de la enervación está regulada en el art. 22.4 LEC y consiste, precisamente, en poner fin al procedimiento mediante el pago de la deuda pendiente. Pero opera únicamente en los desahucios por falta de pago de rentas o cantidades asimiladas. En el desahucio por finalización de contrato, lo que se discute no es una deuda, sino la legitimidad de la posesión del inmueble una vez expirado el contrato. No hay nada que pagar para detener el lanzamiento.
Esto tiene una consecuencia procesal importante: el inquilino que sigue en la vivienda con el contrato terminado no puede regularizar su situación pagando una mensualidad atrasada. La única vía es alcanzar un acuerdo con el propietario o abandonar voluntariamente el inmueble antes del lanzamiento.
Reclamación adicional de rentas y daños
Es habitual que, al margen del desahucio, queden cantidades pendientes: la renta correspondiente al tiempo que el inquilino ha permanecido en la vivienda sin contrato vigente, los suministros impagados o los daños causados al inmueble. La LEC permite acumular en la misma demanda la acción de desahucio y la reclamación de cantidades, siempre que deriven de la misma relación arrendaticia.
Cuando esas cantidades son significativas, conviene plantear el caso desde el principio con la perspectiva de una reclamación de deudas bien documentada, anticipando posibles medidas cautelares y embargos preventivos para asegurar el cobro frente a un inquilino insolvente.
Qué hacer si su contrato ha vencido en Ferrol o en A Coruña
Si se encuentra en esta situación, los pasos que conviene seguir, en este orden, son:
- Revisar el contrato y los plazos: identificar la fecha exacta de finalización, las prórrogas que han operado y si se respetaron los plazos legales de preaviso.
- Enviar el burofax: con la antelación adecuada y con el contenido jurídico correcto. Un burofax mal redactado puede inutilizar todo el procedimiento posterior.
- Documentar la situación: conservar copia del contrato, recibos de renta, comunicaciones por cualquier medio y cualquier prueba del estado del inmueble.
- No actuar por cuenta propia: evitar cualquier interferencia en el uso de la vivienda mientras no haya resolución judicial firme.
- Iniciar el desahucio cuanto antes: cada mes de retraso es un mes adicional sin renta y, en muchos casos, con riesgo de deterioro del inmueble.
El procedimiento es plenamente conocido y su éxito depende, en gran medida, de cómo se planteen los pasos previos. Un análisis temprano del contrato y una estrategia procesal bien definida evitan la mayor parte de las dilaciones que se producen en este tipo de procedimientos.
