Antes de cerrar una compraventa de vivienda, es habitual que comprador y vendedor formalicen un contrato preliminar para garantizar la operación. Entre los distintos tipos de contratos de arras, el de arras penales destaca por su función específica de penalizar el incumplimiento de las obligaciones pactadas. A continuación, exploraremos en qué consiste este tipo de contrato, sus características, consecuencias en caso de incumplimiento y cómo se diferencia de otros tipos de arras.
¿Qué es un contrato de arras penales?
El contrato de arras penales es un acuerdo entre comprador y vendedor por el cual ambas partes asumen el compromiso de formalizar una compraventa en un plazo determinado. Este contrato incluye una penalización económica que se aplicará a la parte que incumpla el acuerdo.
Las arras penales se rigen por las normas de las cláusulas penales recogidas en los artículos 1152 a 1155 del Código Civil, aunque no están reguladas explícitamente como tipo de arras en dicho texto legal. Este contrato tiene como principal objetivo garantizar el cumplimiento de lo pactado, diferenciándose de otros tipos de arras, como las confirmatorias y las penitenciales. Si deseas conocer más sobre los diferencias entre el contrato de arras y el de compraventa, consulta nuestro artículo detallado.
Características principales del contrato de arras penales
- Garantía de cumplimiento: Las arras penales buscan asegurar que ambas partes cumplan con el compromiso de compra y venta.
- Penalización económica: En caso de incumplimiento, la parte perjudicada tiene derecho a recibir la cantidad fijada como penalización.
- No exime del cumplimiento: El pago de la penalización no libera a la parte incumplidora de su obligación principal, salvo que se haya pactado expresamente.
- Intervención judicial: Si el incumplimiento es parcial o irregular, un juez puede moderar la cuantía de la penalización.
¿Qué ocurre en caso de incumplimiento?
El contrato de arras penales establece consecuencias claras para el caso de que alguna de las partes no cumpla con lo pactado:
- Incumplimiento por parte del comprador: El vendedor puede:
- Exigir el cumplimiento del contrato.
- Quedarse con la cantidad entregada como arras en concepto de penalización.
- Solicitar ambas cosas si se pactó expresamente.
- Incumplimiento por parte del vendedor: El comprador puede:
- Exigir el cumplimiento del contrato.
- Recibir el doble de la cantidad entregada como arras.
- Solicitar ambas cosas si se pactó expresamente.
Para formalizar el incumplimiento y sus consecuencias, es recomendable enviar una comunicación fehaciente, como un burofax con acuse de recibo. En este sentido, es crucial evitar cometer errores al firmar un contrato de arras.
Diferencias entre las arras penales y otros tipos de arras
Existen tres tipos principales de arras en los contratos de compraventa: penales, confirmatorias y penitenciales. Aunque comparten ciertas similitudes, cada tipo tiene características y consecuencias distintas:
| Tipo de arras | Función | Consecuencias en caso de incumplimiento |
|---|---|---|
| Arras penales | Garantizar el cumplimiento del contrato. | Se aplica una penalización económica. No exime del cumplimiento del contrato salvo pacto expreso. |
| Arras confirmatorias | Actuar como anticipo del precio de la compraventa. | El incumplimiento permite exigir el cumplimiento del contrato o la resolución con indemnización por daños y perjuicios. |
| Arras penitenciales | Permitir a las partes desistir del contrato. | El comprador pierde la cantidad entregada. El vendedor debe devolver el doble de lo recibido. |
Si deseas profundizar más en los tipos de arras existentes, consulta nuestra guía sobre contrato de arras: concepto y tipos.
¿Cómo redactar un contrato de arras penales?
Para que un contrato de arras penales sea válido y efectivo, debe incluir los siguientes elementos:
- Identificación de las partes: Nombre, apellidos, DNI y dirección del comprador y del vendedor.
- Descripción del inmueble: Detalles específicos que permitan identificar la vivienda objeto de la compraventa.
- Precio y forma de pago: El precio total pactado y cómo se realizará el pago.
- Importe de las arras penales: Suele oscilar entre el 5% y el 15% del precio total, siendo habitual el 10%.
- Plazo para la formalización: Fecha límite para firmar el contrato de compraventa, con posibilidad de prórroga mediante anexo.
- Tipo de arras: Especificar claramente que se trata de arras penales y las consecuencias en caso de incumplimiento.
- Firmas de las partes: Ambas partes deben firmar el contrato para que tenga validez.
Es recomendable que el contrato sea redactado o revisado por un abogado especializado en derecho inmobiliario para evitar problemas legales en el futuro.
El contrato de arras penales es una herramienta eficaz para garantizar el cumplimiento de un contrato de compraventa de vivienda, imponiendo penalizaciones económicas en caso de incumplimiento. Sin embargo, es crucial entender sus implicaciones y diferencias respecto a otros tipos de arras para evitar malentendidos. Si estás considerando firmar un contrato de este tipo, consulta con abogados especializados en derecho inmobiliario para asegurar que tus intereses estén protegidos.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio firmar un contrato de arras penales antes de una compraventa de vivienda?
No, el contrato de arras penales no es obligatorio, pero es una herramienta muy utilizada para garantizar el cumplimiento de las condiciones acordadas en una compraventa. Su uso depende del acuerdo entre las partes y su necesidad de establecer penalizaciones en caso de incumplimiento.
¿Qué diferencia existe entre el contrato de arras penales y una cláusula penal incluida en un contrato de compraventa?
Aunque ambos conceptos tienen como objetivo establecer penalizaciones por incumplimiento, el contrato de arras penales es un acuerdo previo e independiente que se firma antes del contrato de compraventa. Por otro lado, una cláusula penal forma parte del contrato de compraventa propiamente dicho y regula las consecuencias de su incumplimiento.
¿Se puede modificar un contrato de arras penales después de haberlo firmado?
Sí, un contrato de arras penales se puede modificar siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo. Las modificaciones deben formalizarse por escrito mediante un anexo al contrato original, especificando claramente los cambios realizados y firmados por ambas partes.
¿Qué sucede si ambas partes deciden de mutuo acuerdo no continuar con la compraventa tras firmar un contrato de arras penales?
Si comprador y vendedor acuerdan no continuar con la compraventa, pueden resolver el contrato de arras penales de mutuo acuerdo. En este caso, es importante documentar por escrito la resolución del contrato y las condiciones acordadas, como la devolución del importe entregado como arras o cualquier otra compensación pactada.
