¿Qué es un proindiviso y cómo se puede disolver de forma legal?

El concepto de proindiviso es fundamental en el ámbito del derecho inmobiliario y de herencias, ya que se refiere a una situación en la que un bien pertenece a varias personas en común, sin que haya una división física o específica de sus partes. Este tipo de propiedad compartida, también conocida como copropiedad, puede ser fuente de conflictos y complicaciones legales, lo que hace que su disolución sea, en muchos casos, necesaria. A continuación, exploramos en detalle qué es un proindiviso y las formas legales de disolverlo.

¿Qué es un proindiviso?

Un proindiviso es una modalidad de propiedad compartida regulada en el Código Civil español. Según el artículo 392, se entiende que existe proindiviso cuando un bien o derecho pertenece de manera conjunta a varias personas, pero sin que se delimiten físicamente las porciones correspondientes a cada una. Cada copropietario posee una cuota abstracta, es decir, un porcentaje del bien, pero no una parte específica.

Los proindivisos suelen surgir en casos como:

• Herencias: Cuando varios herederos reciben un bien común, como una vivienda. Para estos casos, contar con abogados especializados en herencias puede facilitar el proceso de gestión y disolución del proindiviso.
• Divorcios: En la disolución del régimen de gananciales, donde los bienes adquiridos durante el matrimonio pasan a ser copropiedad. En estas situaciones, el apoyo de expertos en derecho de familia resulta clave para resolver conflictos.
• Inversiones conjuntas: Cuando varias personas adquieren un inmueble con fines de inversión.

Aunque esta forma de propiedad puede ser práctica en ciertos casos, también puede generar problemas, especialmente cuando los copropietarios no están de acuerdo en la gestión del bien.

Problemas comunes en un proindiviso

Los principales inconvenientes de un proindiviso derivan de la necesidad de tomar decisiones conjuntas sobre el bien. Por ejemplo:

• Ningún copropietario puede disponer libremente del bien en su totalidad (venderlo, hipotecarlo, etc.) sin el consentimiento de los demás.
• El uso del bien puede generar conflictos si no se establece un acuerdo previo.
• La falta de acuerdo entre los copropietarios puede llevar a una paralización total en la gestión del bien.

Para evitar estos problemas, la ley permite la disolución del proindiviso, que puede realizarse de diversas maneras, dependiendo de las características del bien y de la relación entre los copropietarios.

Formas legales de disolver un proindiviso

1. Disolución por acuerdo entre las partes

Esta es la forma más sencilla y económica de resolver un proindiviso. Si los copropietarios están de acuerdo, pueden:

• Dividir el bien: Si es divisible, como un terreno, se reparte físicamente según las cuotas de cada propietario.
• Vender el bien: Si el bien es indivisible, como una vivienda, se puede vender y repartir el dinero obtenido proporcionalmente. En estos casos, es útil conocer algunos consejos clave para negociar el precio.
• Extinguir el condominio: Uno de los copropietarios puede comprar las cuotas de los demás, quedándose con la propiedad total del bien.

Este tipo de acuerdos se formalizan mediante escritura pública ante notario, lo que asegura su validez legal.

2. Disolución judicial

Cuando no hay acuerdo entre las partes, cualquier copropietario puede solicitar la disolución del proindiviso ante un juez, tal como lo establece el artículo 400 del Código Civil. El juez puede decidir:

• La venta del bien en una subasta pública, repartiendo el dinero obtenido entre los copropietarios.
• La adjudicación del bien a uno de los copropietarios, quien deberá indemnizar al resto según sus cuotas.

Es importante tener en cuenta que la venta en subasta pública suele resultar menos beneficiosa, ya que los bienes suelen venderse por un precio inferior al de mercado.

3. Mediación o conciliación notarial

Antes de acudir a los tribunales, se puede intentar una conciliación ante notario. Este procedimiento es más rápido y económico, y permite que las partes lleguen a un acuerdo con la intervención de un profesional imparcial.

Aspectos a considerar en la disolución de un proindiviso

Disolver un proindiviso puede ser un proceso complejo, por lo que es fundamental contar con el asesoramiento de abogados especializados en derecho inmobiliario y de herencias. Algunos aspectos clave a tener en cuenta incluyen:

• Gastos e impuestos: La disolución puede implicar costes notariales, registrales y fiscales, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
• Relación entre los copropietarios: Mantener una comunicación clara y respetuosa puede facilitar el proceso.
• Valoración del bien: Es recomendable realizar una tasación profesional para determinar el valor real del bien antes de proceder a su venta o adjudicación.

En Ferrol y A Coruña, contar con abogados expertos en derecho inmobiliario garantiza un proceso ágil y ajustado a las necesidades de cada caso. Si te encuentras en esta situación, no dudes en buscar asesoramiento legal para proteger tus intereses.